การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยไม่ยาก แต่มีขั้นตอนและเอกสารเฉพาะที่ต้องทำให้ถูกต้อง — โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องดูเรื่อง Foreign Quota, FET Form และโฉนดที่ดิน บทความนี้รวบรวม checklist ทุกอย่างที่ต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญาหรือจ่ายมัดจำ
Buying property in Thailand is straightforward — but there are specific documents and checks that must be done correctly, especially for foreigners. This checklist covers everything to verify before signing or paying any deposit.
1. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน · Verify the Title Deed
ขั้นตอนแรกและสำคัญที่สุด — ขอดูเอกสารสิทธิ์ต้นฉบับ และให้ทนายความตรวจสอบกับกรมที่ดิน
First and most critical step — request the original title document and have a lawyer verify it with the Land Department.
- ต้องเป็น โฉนด (Chanote / น.ส.4 จ.) เท่านั้น — หลีกเลี่ยง น.ส.3, น.ส.3 ก. (ขอบเขตที่ดินอาจไม่แม่นยำ) · Must be Chanote (Nor Sor 4 Jor) — avoid Nor Sor 3 or 3 Gor titles
- ตรวจว่าผู้ขายคือเจ้าของจริงตามทะเบียน · Confirm the seller is the registered owner
- ตรวจภาระผูกพัน — จำนอง, สิทธิเก็บกิน (Usufruct), เส้นทางผ่าน (Easement), การยึดทรัพย์ · Check for mortgages, usufructs, easements, and court orders
- ตรวจขอบเขตที่ดินตรงกับโฉนดหรือไม่ · Verify physical boundaries match the title deed
2. ตรวจ Foreign Quota (สำหรับคอนโด)
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งโครงการ ต้องตรวจยืนยันก่อนจ่ายมัดจำ
Foreign ownership of any condominium project cannot exceed 49% of total floor area. Verify quota availability before paying a deposit.
- ขอหนังสือยืนยัน Foreign Quota จากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษร · Get written confirmation from the juristic person that foreign quota is available
- ตรวจสอบว่าห้องที่ต้องการอยู่ใน foreign quota หรือ Thai quota · Confirm the specific unit is in the foreign quota portion
3. FET Form — เอกสารบังคับสำหรับชาวต่างชาติ
Foreign Exchange Transaction (FET) Form คือเอกสารจากธนาคารไทยที่ยืนยันว่าเงินโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศ กรมที่ดินต้องการเอกสารนี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่มีจะโอนไม่ได้ ไม่มีข้อยกเว้น
The FET Form is issued by a Thai bank confirming funds were received from overseas in foreign currency. The Land Department requires this on transfer day — no exceptions.
- โอนเงินเข้าบัญชีธนาคารไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ (USD, EUR, GBP ฯลฯ) · Transfer funds to a Thai bank account in foreign currency
- ขอ FET Form จากธนาคารทันที อย่าให้หมดอายุ · Request FET Form from the bank immediately — keep it safe
- จำนวนเงินใน FET ต้องครอบคลุมราคาซื้อทั้งหมด · The FET amount must cover the full purchase price
4. ตรวจสอบสัญญาก่อนเซ็น · Contract Review
- ใช้ทนายความอิสระ — ไม่ใช่ทนายของ developer · Use an independent lawyer, not the developer's counsel
- ตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ทุกข้อ — เน้นเงื่อนไขการคืนมัดจำ · Review every clause in the Sale and Purchase Agreement — especially deposit refund conditions
- ตรวจใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการใหม่ · Verify construction permits for new projects
- ตรวจค่าส่วนกลางค้างชำระ (ถ้าเป็น resale) · Check for outstanding common area fees (for resale units)
⚠ Red Flags ที่ต้องระวัง: ผู้ขายรีบเร่งให้จ่ายมัดจำโดยไม่ให้ดูเอกสาร | โฉนดไม่ใช่ Chanote | Foreign quota เต็มแล้ว | ขอให้โอนเงินสดไม่ผ่านธนาคาร | ราคาต่ำกว่าตลาดมากผิดปกติ
Red flags: Pressure to pay deposit without seeing documents | Non-Chanote title | Foreign quota already full | Cash payment outside banking system | Price suspiciously below market.
มีคำถามเรื่องอสังหาฯ เชียงใหม่?
Questions about Chiang Mai property?
Peter Broker CM พร้อมให้คำปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย
Free consultation — no obligation.