คำถามที่ลูกค้าต่างชาติถามพี่บ่อยที่สุดตลอด 10 ปีที่ทำงานในตลาดเชียงใหม่คือ — "ผมซื้อคอนโดในไทยได้ไหม?" คำตอบคือ ได้ แต่มีเงื่อนไขที่ต้องเข้าใจก่อน บทความนี้อธิบายกฎหมายจริง ไม่มีการคาดเดา
The most common question I get from foreign clients: "Can I buy a condo in Thailand?" The answer is yes — with conditions. This article explains the actual law.
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 — กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 (Condominium Act B.E. 2522/1979) เป็นกฎหมายหลักที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองห้องชุดแบบ Freehold (กรรมสิทธิ์เต็ม มีชื่อในโฉนดอาคารชุด) ในประเทศไทยได้ โดยไม่ต้องมีวีซ่าประเภทใดเป็นพิเศษ แค่มีพาสปอร์ตที่ถูกต้องตามกฎหมาย
The Condominium Act B.E. 2522 allows foreigners to hold full freehold title (shown on the chanote/title deed) in a condo unit. No special visa is required — just a valid passport.
โควต้า 49% คืออะไร — และคำนวณอย่างไร?
กฎหมายกำหนดว่าในโครงการคอนโดแต่ละแห่ง ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด (วัดเป็นตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนยูนิต) ที่เหลือ 51% ต้องเป็นชื่อคนไทยหรือนิติบุคคลไทย
By law, foreigners may hold no more than 49% of the total saleable floor area in any single condo project. The remaining 51% must be held by Thai nationals or Thai entities.
⚠️ สิ่งที่ต้องเช็กก่อนซื้อ: ถามนิติบุคคลอาคารชุดว่าโควต้าต่างชาติเหลือเท่าไหร่ หากโควต้าเต็มแล้ว คุณยังซื้อได้แต่เป็น Leasehold เท่านั้น ไม่สามารถเป็น Freehold ได้ ราคา Leasehold มักต่ำกว่า Freehold 20–40%
Before buying: ask the juristic person (niti bukhon) how much foreign quota remains. If the quota is full, you can still buy but only as leasehold.
Freehold vs Leasehold — ต่างกันอย่างไร?
| รายการ | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | เต็ม — มีชื่อในโฉนด อ.ช.2 | สิทธิเช่า 30 ปี (ต่ออายุได้) |
| จดทะเบียน | กรมที่ดิน | กรมที่ดิน (ต้องจดทุกสัญญา) |
| ขายต่อ | ง่าย อิสระเต็มที่ | มีข้อจำกัด ขายได้แต่ซับซ้อนกว่า |
| มรดก | ส่งต่อได้ตามกฎหมาย | สัญญาเช่าอาจหมดอายุ |
| ราคา | ราคาเต็ม | ต่ำกว่า 20–40% |
| เงื่อนไข | ต้องมี FET Form + โควต้าเหลือ | ใช้เงินในประเทศได้ |
เอกสารที่ต้องเตรียม — สำหรับการซื้อ Freehold
- พาสปอร์ต — ฉบับจริง + สำเนา พร้อมหน้าวีซ่า/ตราประทับทุกหน้า
Original passport + copies of all visa/stamp pages - FET Form (Thor Tor 3) — เอกสารจากธนาคารไทย ยืนยันการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทยและแลกเป็นบาท จำนวนต้องครบราคาซื้อขาย
Foreign Exchange Transaction Form from the Thai bank — proof that funds were remitted from abroad in foreign currency - สัญญาจะซื้อจะขาย — ตรวจโดยทนายความก่อนเซ็นทุกครั้ง
Purchase agreement — have a lawyer review before signing - หลักฐานการชำระเงิน — Bank transfer slip หรือ Bank statement
Proof of payment — bank slips or statements
💡 FET Form สำคัญมาก: หากชำระเงินจาก bank account ในไทยโดยตรง (เงินที่เปิดบัญชีในไทยแล้ว) จะไม่ได้ FET Form และจดทะเบียน Freehold ไม่ได้ ต้องโอนเงินจากบัญชีต่างประเทศเข้าไทยเท่านั้น
If you pay from a Thai bank account with money already in Thailand, you won't get the FET Form and cannot register as Freehold. Funds must be wired from overseas.
ค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโด
| รายการ | อัตรา | ผู้รับผิดชอบ (ปกติ) |
|---|---|---|
| ค่าโอน (Transfer Fee) | 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน | แบ่ง 50/50 หรือตกลงกัน |
| อากรแสตมป์ (Stamp Duty) | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า (ประเมิน/สัญญา) | ผู้ขาย (ใช้เมื่อไม่เสีย SBT) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% ของราคาที่สูงกว่า | ผู้ขาย (ถ้าถือน้อยกว่า 5 ปี) |
| ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย (WHT) | คำนวณตามราคาประเมิน × จำนวนปีที่ถือ | ผู้ขาย |
ราคา "ประเมินกรมที่ดิน" มักต่ำกว่าราคาตลาดจริง ดังนั้นค่าโอนที่คำนวณจากราคาประเมินจะต่ำกว่าที่หลายคนคาด โดยรวมผู้ซื้อต่างชาติมักจ่ายค่าโอน 1-2% ของราคาซื้อขาย (ขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ขาย)
The Land Department's assessed value is typically lower than market price, so transfer fees are lower than many expect. Overall, foreign buyers usually pay 1–2% of purchase price in transfer costs (depending on negotiation).
คอนโดเชียงใหม่ราคาและทำเล ปี 2026
| ย่าน | ราคา (ต่อ ตร.ม.) | เหมาะสำหรับ |
|---|---|---|
| นิมมานเหมินท์ | 80,000–150,000 บาท | Lifestyle, Short-term Rental |
| เมืองเก่า (Old City) | 60,000–100,000 บาท | Tourism-driven, Cultural |
| สันติธรรม / ช้างเผือก | 50,000–80,000 บาท | Long-stay Expat, Local Living |
| หางดง / สารภี | 40,000–70,000 บาท | Budget, Family, Investment |
| แม่ริม | 45,000–75,000 บาท | Nature, Privacy, Retreat |
📌 ข้อแนะนำจาก Peter: ก่อนซื้อคอนโดในเชียงใหม่ ให้ตรวจสอบ (1) โควต้าต่างชาติที่เหลือ (2) ประวัติ juristic person (นิติบุคคล) ว่าบริหารดีไหม ค่าส่วนกลางค้างชำระหรือเปล่า (3) ตรวจสอบภาระผูกพันบน chanote กับทนายความ สามประข้อนี้ป้องกันปัญหาได้ 90%
Before buying: check remaining foreign quota, review the juristic person's financial health, and have a lawyer verify the title deed for any encumbrances.
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Yes. The Condominium Act allows foreigners to hold Freehold title, subject to a 49% foreign quota per project.
Your Thai bank issues the FET Form automatically for transfers over USD 50,000 equivalent. For smaller amounts, request it explicitly and state it's for property purchase.
No visa requirement exists for purchasing a condo. A valid passport is sufficient. However, if you plan to live there long-term, plan your visa strategy accordingly.
Peter Broker CM at Chiang Mai Property For Sale has over 10 years helping foreign clients buy condos and houses in Chiang Mai.
สนใจซื้อคอนโดในเชียงใหม่?
Looking to buy a condo in Chiang Mai?
ปรึกษา Peter ฟรี — เช็กโควต้าต่างชาติ แนะนำโครงการที่เหมาะสม และประสานงานกับทนายความให้
Free consultation — quota check, project recommendations, and legal referral