วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินมักมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อหน้าใหม่ไม่ได้เตรียมไว้ บทความนี้อธิบายทุกรายการอย่างชัดเจน ใครจ่าย อัตราเท่าไหร่ และคำนวณจากอะไร เพื่อให้พี่ Peter วางแผนการเงินได้ถูกต้องก่อนถึงวันโอน
Transfer day at the Land Department often comes with costs buyers haven't budgeted for. This article clarifies every line item — who pays, what rate, and how it's calculated.
ภาพรวมค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
| รายการ | อัตรา | คำนวณจาก | ใครจ่าย |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน (Transfer Fee) | 2% | ราคาประเมินกรมที่ดิน | ตกลงกัน (ปกติแบ่ง 50/50) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% | ราคาที่สูงกว่า (ตลาด/ประเมิน) | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ (Stamp Duty) | 0.5% | ราคาที่สูงกว่า (ตลาด/ประเมิน) | ผู้ขาย (ใช้แทน SBT) |
| ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย (WHT) | ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง | ราคาประเมิน × ปีที่ถือ | ผู้ขาย |
💡 ราคาประเมินกรมที่ดิน ≠ ราคาตลาด: กรมที่ดินประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับคำนวณค่าธรรมเนียม ราคานี้มักต่ำกว่าราคาตลาดจริง 20–50% ดังนั้นค่าโอนที่คำนวณจากราคาประเมินจึงต่ำกว่าที่หลายคนกลัว
The Land Department's assessed value is typically 20–50% below market price, so transfer fees are lower than most people expect.
1. ค่าธรรมเนียมโอน (Transfer Fee) — 2%
ค่าธรรมเนียมโอน 2% คำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง เป็นค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กรมที่ดินสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ปกติตกลงแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง แต่สามารถต่อรองได้
2% of the Land Department's assessed value — paid to the Land Department for registering the ownership transfer. Typically split 50/50, but negotiable.
ตัวอย่าง: บ้านราคาตลาด 15 MB ราคาประเมินกรมที่ดิน 10 MB → ค่าโอน 2% = 200,000 บาท → ผู้ซื้อจ่าย 100,000 บาท (ถ้าแบ่งครึ่ง)
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — 3.3%
ภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3% (ภาษี 3% + อัตราพิเศษท้องถิ่น 0.3%) ใช้กับการขายทรัพย์สินใน 2 กรณีคือ (1) ถือครองทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี นับจากวันที่ได้มา หรือ (2) ทรัพย์ไม่ได้จดทะเบียนเป็นที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 1 ปี คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายและราคาประเมินกรมที่ดิน
3.3% SBT applies when the seller held the property for less than 5 years, or it wasn't registered as their primary residence for at least 1 year. Calculated on whichever is higher — sale price or assessed value.
📌 SBT หรือ Stamp Duty เลือกจ่ายได้ไหม? ไม่ได้ครับ — กฎหมายกำหนดว่าถ้าต้องเสีย SBT จะยกเว้นอากรแสตมป์ และถ้าไม่ต้องเสีย SBT จะต้องเสียอากรแสตมป์แทน ไม่สามารถเลือกได้ตามใจ
Not a choice — if SBT applies, stamp duty is waived. If SBT doesn't apply, stamp duty is charged instead. The law determines which applies.
3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty) — 0.5%
อากรแสตมป์อัตรา 0.5% ใช้เมื่อไม่ต้องเสีย SBT (กล่าวคือถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี หรือจดทะเบียนเป็นที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 1 ปี) คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายและราคาประเมินกรมที่ดิน ผู้ขายเป็นผู้ชำระ
0.5% stamp duty applies when SBT is waived — property held over 5 years or registered as primary residence for 1+ year. Calculated on the higher of sale price or assessed value. Seller pays.
4. ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย (Withholding Tax — WHT)
WHT คำนวณจาก ราคาประเมินกรมที่ดิน × จำนวนปีที่ถือครอง หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหา "รายได้ต่อปี" แล้วนำไปคำนวณอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สูตรซับซ้อนมาก กรมที่ดินคำนวณให้ในวันโอน ผู้ขายเป็นผู้ชำระ
WHT is calculated using the Land Department's assessed value × years held, then divided to get annual income, then taxed at personal income tax rates. The Land Department calculates this on transfer day. Seller pays.
ตัวอย่างจริง — คอนโดเชียงใหม่ราคา 5 ล้านบาท ถือ 3 ปี
| รายการ | คำนวณ | จำนวน |
|---|---|---|
| ราคาซื้อขาย | — | 5,000,000 บาท |
| ราคาประเมินกรมที่ดิน (สมมติ) | — | 3,500,000 บาท |
| ค่าโอน 2% (จากประเมิน) | 3,500,000 × 2% | 70,000 บาท (แบ่ง = 35,000 ต่อฝ่าย) |
| SBT 3.3% (ถือ <5 ปี, จากราคาตลาด) | 5,000,000 × 3.3% | 165,000 บาท (ผู้ขาย) |
| อากรแสตมป์ | ยกเว้นเพราะเสีย SBT | 0 บาท |
| WHT (สมมติ) | ขึ้นกับราคาประเมิน × 3 ปี | ~30,000–60,000 บาท (ผู้ขาย) |
| ผู้ซื้อจ่ายรวม (ประมาณ) | 35,000 บาท | |
| ผู้ขายจ่ายรวม (ประมาณ) | 230,000–260,000 บาท |
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี (Land and Buildings Tax)
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 (มีผลบังคับใช้ปี 2563) กำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินจ่ายภาษีประจำปี โดยสำหรับที่อยู่อาศัย (Primary Residence) ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราเพียง 0.02% ของราคาประเมิน ซึ่งต่ำมาก
The Land and Buildings Tax Act (effective 2020) requires annual property tax. For primary residences valued up to 50 million THB, the rate is just 0.02% of assessed value — very low.
| ประเภทการใช้ | ราคาประเมิน | อัตราภาษีต่อปี |
|---|---|---|
| ที่อยู่อาศัยหลัก (Primary Residence) | ไม่เกิน 50 MB | 0.02% |
| ที่อยู่อาศัยหลัก | 50–75 MB | 0.03% |
| ที่อยู่อาศัยหลัก | 75–100 MB | 0.05% |
| ที่อยู่อาศัยหลัก | เกิน 100 MB | 0.10% |
| ที่อยู่อาศัยรอง (ไม่ใช่ที่อยู่หลัก) | ทุกมูลค่า | 0.02–0.10% |
| เชิงพาณิชย์ / ให้เช่า | ทุกมูลค่า | 0.3–0.7% |
| ที่ดินรกร้างว่างเปล่า | ทุกมูลค่า | 0.3–3% (เพิ่มขึ้นทุก 3 ปี) |
📌 สรุปจาก Peter: ผู้ซื้อมักจ่ายเพียงค่าโอนครึ่งหนึ่ง (1% ของราคาประเมิน) ส่วนภาษีอื่นๆ ส่วนใหญ่ตกเป็นของผู้ขาย แต่ในทางปฏิบัติทุกรายการสามารถต่อรองได้ในสัญญา Agent ที่ดีจะช่วยต่อรองเงื่อนไขการแบ่งค่าใช้จ่ายให้คุณได้
Buyers typically pay only half the transfer fee (1% of assessed value). Other taxes fall on the seller — but all items are negotiable in the contract. A good agent will negotiate this split for you.
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Transfer fee (2%) is based on assessed value. SBT and stamp duty are based on whichever is higher — sale price or assessed value.
Many new projects offer "developer pays transfer fee" promotions. Read the conditions carefully to understand which items are covered. Always have a lawyer review the contract.
Peter Broker CM negotiates cost-splitting terms on your behalf and coordinates with lawyers for contract review.
อยากรู้ค่าใช้จ่ายจริงก่อนซื้อ?
Want a cost breakdown before you buy?
บอกราคาทรัพย์ที่สนใจ พี่ Peter ช่วยประมาณค่าใช้จ่ายในวันโอนให้ได้เลยฟรี
Tell me the property price — I'll give you a free cost estimate for transfer day.